Base de Cálculo do ITBI
O Código Tributário Nacional prevê em seu art. 38 que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Por sua vez, muito se questionou sobre o que seria considerado o valor venal do imóvel, sendo a base de cálculo objeto de muita divergência entre os fiscos municipais e os contribuintes.
Valor Venal Para Definição do ITBI
Conforme já sedimentado pelo STJ, o valor venal para definição do ITBI é o valor de venda do bem imóvel, ou o valor mercantil; em outros termos, é o valor considerado no negócio jurídico, em condições normais do mercado imobiliário (REsp n. 1.937.821/SP). Não obstante isso, é comum que vários municípios ainda se utilizem de tabelas com valores de referência para determinação do valor venal, de forma unilateral, constituindo o crédito tributário do ITBI, que, por vezes, diverge do valor de venda do bem.
Em 2022, para acabar com a polêmica acerca da definição da base de cálculo do ITBI, houve a fixação do Tema 1.113 pela 1ª Seção pelo STJ.
Cobrança do Imposto
No julgamento, foi definido que a base de cálculo para a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não se vinculando, portanto, ao valor venal atribuído ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), que tem critérios distintos para seu cálculo.
Assim também, ficou definido no julgamento, que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, situação que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio. Nesse sentido, restou definido que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Conclusão
Por fim, vale notar que a tese firmada pelo STJ não proíbe o Município de realizar o lançamento do tributo pelo valor que entende devido, todavia, tal conduta deve se sujeitar ao que dispõe o art. 148 do CTN, mediante processo administrativo que garanta ao contribuinte o atendimento aos princípios do contraditório e ampla defesa.
